Aprovado e sancionado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em 31 de outubro de 2023, o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) representa um avanço significativo no cenário das transações financeiras e imobiliárias no Brasil. Esta legislação, originada do Projeto de Lei 4.188/2021 e consolidada sob a relatoria do senador Weverton Rocha (PDT-MA), traz inovações que prometem estimular o crédito imobiliário, reduzir os juros e garantir maior segurança jurídica aos envolvidos.
Uma das mudanças mais impactantes trazidas pelo Marco Legal é a possibilidade de celebrar alienações fiduciárias sucessivas. Isso significa que um devedor pode oferecer o mesmo bem em garantia para mais de uma operação de crédito, desde que o valor do bem seja suficiente para cobrir todas as transações. Esta medida amplia consideravelmente a potencialidade de crédito de um mesmo bem, permitindo que o proprietário obtenha recursos em múltiplas operações simultaneamente.
Além disso, a nova legislação estabelece que o devedor pode contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, desde que respeitado o limite da sobra de garantia da operação inicial. Essa flexibilidade oferece aos devedores uma maior capacidade de obter financiamento, ao passo que proporciona aos credores uma garantia adicional de recebimento dos valores devidos.
Outro ponto relevante do Marco Legal das Garantias é a criação da figura do agente de garantia, designado pelos credores para atuar em nome próprio e em benefício deles. Esse agente tem a função de realizar o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, podendo utilizar a execução extrajudicial quando previsto na legislação aplicável. Essa medida confere maior agilidade e segurança ao processo de execução das garantias, beneficiando tanto os credores quanto os devedores.
Além das inovações relacionadas à alienação fiduciária, o Marco Legal das Garantias também traz melhorias significativas no âmbito da hipoteca. Agora, é possível constituir diversas hipotecas sobre o mesmo imóvel, proporcionando maior flexibilidade e facilidade no acesso ao crédito imobiliário. Essa medida tende a reduzir os custos e os prazos envolvidos na concessão de crédito, estimulando assim o mercado imobiliário e contribuindo para o crescimento econômico do país.
Por fim, a nova legislação também introduz mudanças no processo de cobrança de dívidas, permitindo ao tabelião de protesto enviar intimações ao devedor por meio de aplicativos de mensagens instantâneas, como o WhatsApp. Essa medida busca modernizar e agilizar o processo de cobrança, garantindo maior eficiência e praticidade para as partes envolvidas.
Em resumo, o Marco Legal das Garantias representa um marco importante na modernização do sistema de garantias no Brasil. Ao facilitar o acesso ao crédito e proporcionar maior segurança jurídica nas transações financeiras e imobiliárias, essa legislação visa fomentar o mercado de crédito imobiliário e garantir maior segurança aos credores e devedores.
